依頼したい不動産会社が決まったら、次に行うのが「媒介契約（売却の依頼契約）」の締結です。
しかし、不動産会社から「『一般』にしますか？それとも『専任』にしますか？」と聞かれても、多くの方は「違いがよく分からない…」「どれを選べば有利なの？」と迷ってしまいます。
実は、この契約形態の選び方を間違えると、「物件の情報が広まらず放置される」「買い手探しに時間がかかり売れ残る」といった大失敗に繋がる可能性があります。
今回は、3つの媒介契約の違いと、相続・空き家売却において最もおすすめな契約形態について詳しく解説します。
1. 不動産会社と結ぶ「3つの媒介契約」とは？
媒介契約には、法律で定められた以下の3つの種類があります。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 他社への重ねて依頼 | ○ できる（何社でも） | × できない（1社のみ） | × できない（1社のみ） |
| 自分で探した買主との取引（自己発見取引） | ○ できる | ○ できる | × できない |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | なし（任意） | あり（7日以内） | あり（5日以内） |
| 売主様への状況報告義務 | なし（任意） | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 有効期限なし（通常3ヶ月） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
2. それぞれのメリット・デメリット
① 一般媒介契約（複数社に同時に頼む）
- メリット：人気の高い駅近マンションや極上物件の場合、不動産会社同士が競い合って早く買い手を見つけてくれる可能性がある。他社との付き合いを残したい場合にも有効。
- デメリット：不動産会社からすると「自社で売れる保証がない（他社に横取りされるリスクがある）」ため、広告費や販売活動の優先度を下げられやすい。また、窓口が複数になって連絡の手間が増える。
② 専任媒介契約（1社に絞って任せる）
- メリット：不動産会社が「成約すれば確実に自社の売上になる」ため、広告掲載や販売活動に責任と予算をかけて本気で動いてくれる。1社に窓口を一本化できるためやり取りが楽。自己発見取引（親戚や知人に売るなど）も可能。
- デメリット：任せた1社の販売力・やる気に売却成果が左右される。
③ 専属専任媒介契約（最も拘束力が強い1社契約）
- メリット：レインズ登録義務が5日以内、報告が1週間に1回以上と最もスピード感があり、担当者の手厚いサポートが期待できる。
- デメリット：自分で見つけてきた親族や知人に売る場合でも、その不動産会社を通さなければならず仲介手数料が発生する。
3. 空き家・相続不動産売却では「専任媒介契約」が圧倒的におすすめ！
結論から言うと、相続した実家や空き家を売却する場合は「専任媒介契約」を選ぶのが一番確実で失敗がありません。
なぜなら、空き家売却には単に売り出すだけでなく、以下のような「個別対応や調整作業」が数多く発生するからです。
- 残置物（家具・家財）の処分や解体業者の手配
- 境界確定（測量）や越境物の確認
- 遠方に住む売主様に代わっての定期的な現地確認・空気入れ・草刈り
- 役所での確認書取得（3,000万円特別控除などの税金対応）
「一般媒介契約」で複数社に依頼してしまうと、どの会社も「そこまで手間暇かけてサポートしても、他社で売られたらタダ働きになってしまう」と考え、積極的なサポートやフォローを敬遠しがちになります。
1社に信頼して任せる「専任媒介契約」にすることで、不動産会社も責任を持って親身なワンストップサポートを提供できるのです。
4. 契約する際「囲い込み」を防ぐチェックポイント
1社に任せる「専任媒介」や「専属専任媒介」にする際、一つだけ注意すべきなのが「囲い込み（自社で買主も見つけて両手手数料を取るために、他社からの問い合わせを断る行為）」です。
悪質な囲い込みを防ぎ、早く高く売るためには、以下のポイントを不動産会社に確認しておきましょう。
- 指定流通機構（レインズ）の「登録証明書」を確実に受け取る
- 「他の不動産会社からの客付け（問い合わせ・案内）を歓迎して広く情報を公開してくれますか？」と事前に釘を刺しておく
しっかりした不動産会社であれば、レインズを通じて全国の不動産ネットワークに物件情報を公開し、広く買い手を募ってくれます。
まとめ
「たくさん声をかけた方が早く売れそうだから『一般媒介』にする」というのは、都市部の超人気物件を除いては逆効果になりがちです。
特に手間の多い相続実家や空き家の売却では、信頼できる地域の不動産会社を1社選び、「専任媒介契約」でしっかりとタッグを組んで売却活動を進めることが早期売却と高値売却の近道です。
諏訪市・茅野市・岡谷市・下諏訪町・富士見町・原村の諏訪エリアでも、遠方にお住まいの相続人様から「専任媒介」でご依頼いただき、定期的な写真付き報告や現地管理も含めて安心してお任せいただくケースが多数ございます。
私たちエコシステムでは、専任媒介でお任せいただいた物件は迅速にレインズや主要Webポータルへ掲載し、囲い込みなしでオープンに販売活動を行います。
媒介契約の種類や売り方で迷われている方も、どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
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