親が亡くなり、実家を相続することになった際、「兄弟みんなで平等に引き継ごう」「長男と次男で半分ずつ名義を分けよう」と考える方はとても多くいらっしゃいます。
一見すると公平で円満な解決策に見えますが、実は不動産を兄弟姉妹などで「共有名義」にすることは、将来のトラブルを引き起こす最も危険な選択肢の一つです。
第3回目は、実家を共有名義にしてはいけない理由と、すでに共有にしてしまった場合の解決策について分かりやすく解説します。
1. なぜ「共有名義」にしてはいけないのか？（3つのリスク）
共有名義とは、1つの不動産（土地・建物）を複数の人で所有している状態のことです。
持分（持ち分）が「2分の1ずつ」であっても、不動産全体に対して以下の強烈なデメリットが発生します。
- リスク①：売却や解体には「共有者全員の同意」が必須 共有名義の家を「売る」「解体する」「賃貸に出す」といった処分を行うには、共有者全員の同意と署名・押印が必要になります。1人でも「思い出があるから売りたくない」「もっと高く売れるまで待ちたい」と反対すれば、売りたくても一切売ることができなくなります。
- リスク②：時間の経過で「ネズミ講式」に所有者が増える 共有者の誰かが亡くなると、その人の持分がさらにその配偶者や子供（甥・姪）へと相続されます。世代交代が進むと、最初は「兄弟2人」だった共有者が、10〜20年後には「面識もない親戚10人以上」に膨れ上がり、全員の合意を取ることが物理的に不可能な「放置空き家」が完成してしまいます。
- リスク③：管理費用や税金の押し付け合い 固定資産税や庭の草刈り・雪かき費用などは共有持分に応じて負担するのが原則です。しかし、「自分は遠方に住んでいて使っていないから払いたくない」といった主張から兄弟間で感情的な対立が生まれ、人間関係が破綻するケースが後を絶ちません。
2. トラブルを未然に防ぐ！実家の賢い分け方（遺産分割）
遺産分割協議を行う際は、実家を安易に「共有」にせず、以下のいずれかの方法で整理するのが鉄則です。
- 【おすすめ①】換価分割（かんかぶんかつ）：売ってお金で分ける 実家を売却し、売却代金から経費を引いた後の「現金」を兄弟で分ける方法です。1円単位で綺麗に分けることができるため、最も不公平感がなく、後のトラブルが起きない解決策です。（※一旦代表者1人の名義にしてから売却・分配する手法が一般的です）
- 【おすすめ②】代償分割（だいしょうぶんかつ）：1人が引き継ぎ、代償金を払う 「長男が実家を引き継ぐ」代わりに、長男の自己資金から次男へ相応の金銭（代償金）を支払う方法です。実家を残したい場合や、誰かが住み続ける場合に有効です。
- 【おすすめ③】現物分割（げんぶつぶんかつ）：土地を分筆して分ける 広い敷地の場合、土地を2つに切り分けて（分筆）、それぞれが単独所有にする方法です。ただし、建物の共有回避にはならず、土地の形状や道路への接し方によって評価額が変わる点に注意が必要です。
3. すでに「共有名義」になってしまっている場合の解決策
「すでに数年前に兄弟で共有名義にしてしまった……」という場合でも諦める必要はありません。
以下の方法で単独名義に整理したり、解消したりすることが可能です。
- ほかの共有者へ持分を「売却・贈与」する 兄弟間で持分を買い取る、または譲渡してもらうことで、誰か1人の単独名義に変更します。
- 共有者全員で協力して「一括売却」する 共有者全員で意見を揃え、不動産全体を第三者へ売却して現金を山分けします。
- 自分の「持分のみ」を不動産会社へ売却する ほかの共有者が話合いに応じない場合、自分の持分（権利）だけを専門の買取会社へ売却して離脱する方法もあります。（※ただし全体で売るより価格は下がります）
まとめ
不動産の共有は「トラブルの先送り」に過ぎません。どんなに仲が良い兄弟姉妹であっても、生活環境や考え方は年齢とともに変わります。
大切な家族だからこそ、不動産は「単独名義」にするか「売却して現金で分ける」ことが、円満な相続の最大のコツです。
諏訪市・茅野市・岡谷市・下諏訪町・富士見町・原村の諏訪エリアでも、「昔、兄弟で共有名義にしてしまった実家の処方に困っている」「共有者の1人が遠方に住んでいて連絡が取りづらい」というご相談は非常に多く寄せられます。
エコシステムでは、権利関係が複雑化した共有物件のご相談や、共有者様全員が納得できる売却アドバイス、提携司法書士・弁護士と連携した権利整理まで幅広くサポートしております。
「うちも共有になっているかも……」とお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
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