不動産の売却活動をスタートするにあたり、やはり一番気になるのは「最終的にいくら費用がかかるのか」というお金の話ですよね。
不動産会社に支払う「仲介手数料」には、法律（宅地建物取引業法）によって厳格な上限が定められています。
今回は、よく耳にする「3%＋6万円」という計算式の意味や、最近新しくなった「空き家特例」のルールなど、売主様として絶対に知っておくべき基本を解説します。
1. 仲介手数料は「完全な成功報酬」である
まず大前提として、仲介手数料は「売買契約が成立したときに初めて発生する成功報酬」です。
媒介契約を結んだだけでは1円も発生しません。
それどころか、どれだけ多くのネット広告を掲載し、現地案内を行い、チラシを配ったとしても、最終的に買い手様が見つからず売却に至らなかった場合は、不動産会社は売主様に費用を請求することはできません。
売主様にとっては、無駄な先出し費用が発生しない安心の仕組みになっています。
2. 誰もが通る計算式「3%＋6万円」の正体
法律で決められている仲介手数料の上限額は、物件の売却価格（税抜）に応じて次のような3段階の計算を行うルールになっています。
- 200万円以下の部分：売却価格の 5%
- 200万円超〜400万円以下の部分：売却価格の 4%
- 400万円を超える部分：売却価格の 3%
物件価格が400万円を超える場合、これをいちいちバラバラに計算するのは大変なため、一発で上限を出せるように作られたショートカットの計算式が「（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋消費税」です。
※この「6万円」は、200万円以下、400万円以下の部分で発生する「4%や5%の差額」をまとめて調整するために足されている数字です。決して「謎の事務手数料」などではありませんのでご安心ください。
3. 【重要】400万円以下の「低廉な空き家」には特別ルールがある
近年、全国的に空き家問題が深刻化していることを受け、国は法律を改正しました。
それが「低廉（ていれん）な空き家等の仲介における特例」です。
通常、200万円や300万円といった低価格の物件では、上記の「3%＋6万円」で計算すると仲介手数料が数万円〜十数万円と非常に低くなってしまいます。
しかし、古い空き家ほど現地の調査や境界の確認に膨大な手間がかかるため、不動産会社が敬遠して空き家が放置される原因になっていました。
そこで現在では、売却価格が800万円以下の不動産に限り、現地調査等の費用を上乗せして「最大33万円（税込）」まで仲介手数料を受け取って良いというルールに緩和されています（※事前に売主様の合意が必要です）。
4. 仲介手数料を支払う「タイミング」は2回に分けるのが一般的
仲介手数料は「成功報酬」ですが、全額を支払うタイミングは売買契約の当日ではありません。一般的には次の2回に分けて半分ずつ支払うケースがほとんどです。
- 1回目（売買契約の締結時）：仲介手数料の 50%
- 2回目（物件の引き渡し・決済時）：残りの 50% 売買契約時に買い手様から受け取る「手付金」の中から、1回目の半分を支払う形をとるため、売主様が事前に手元資金を用意しなければならないケースは滅多にありません。
5. 「上限」であって「一律」ではない！でも値引きにはリスクも？
法律で定められているのは、あくまでも「これ以上受け取ってはいけない」という上限額（最高値）です。
そのため、不動産会社によっては「仲介手数料半額！」といった割引を売りにしているところもあります。
ただし、手数料を大幅に値引きする会社は、広告費や人件費を削らざるを得ないため、ネットへの掲載が少なかったり、売却活動の手を抜かれたり（囲い込みをされるなど）して、結果的に売却価格が数百万円も下がってしまうという本末転倒なリスクもあります。
「しっかりと動いてもらい、高く安全に売る」ためには、上限額の価値がある誠実な会社を選ぶことが大切です。
まとめ
仲介手数料の仕組みと法律上の上限を知っておくことは、不当な費用を請求されるトラブルを防ぐだけでなく、売却にかかる総費用を正しく資金計画に組み込むために不可欠です。
諏訪市・茅野市・岡谷市・下諏訪町・富士見町・原村の諏訪地域でも、近年はご実家の相続にともなう「古い空き家」や「遠方の土地」の売却相談が増えています。
物件によっては、国が定めた「800万円以下の低廉な空き家」の特例が適用されるケースもあります。
私たちエコシステムでは、最初のご相談・査定の段階で、仲介手数料がいくらになるのか、特例の対象になるのかも含めて、1円単位までクリアにご提示いたします。
お金の不安をすべて解消した上で、納得のいく売却を進めていきましょう。
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